На российском рынке недвижимости - оживление. Замершие на прошлом году цены "проснулись" и твердо поднимаются. Нужно брать", - с таким настроением возвращаются к сделкам покупатели. При всем при том стоит пометить ещё одну черта нынешнего сезона - большинство банков ужесточают требования к ипотечным заемщикам и сворачивают "стремные" программы.

То есть те, по которым заемщики рискуют во силу разных причин не расплатиться. Что будет с программами кредитования новостроек? Опасения некоторых аналитиков, что из-за кризиса ликвидности банки перестанут выдавать ипотечные сумма,фонд на покупку жилья на стадии строительства оправдались не в полной мере.

Некоторые мелкие банки, действительно, прекратили кредитовать покупку квартир в новостройках. Но в целом, программы уцелели, хотя новых предложений покуда не разрабатывается. Недавно единственный из известнейших банков отложил до лучших времен уже готовую программу кредитования новостроек. Тем не менее, в эти дни на практике все крупные компании-застройщики продают жилье по ипотеке и работают с конкретными банками.

Например, ДСК-1 сотрудничает с ВТБ-24 и РосЕвроБанком, СУ-155 - с Независимым Строительным Банком, Группа компаний ПИК - с Банком Жилищного Финансирования и т.д. Банки соглашаются предоставлять средство только в том случае, если предмет строительства прошел процедуру аккредитации в банке. Застройщик предоставляет в копилка уставные документы компании, данные по бухгалтерской отчетности, совершенный пакетик документов по объекту.

Заключение об аккредитации принимает монетарный комитет. Ход занимает от 1 до 3 месяцев. Теоретически потенциальный заемщик может и сам предложить банку аккредитовать тот или другой объект, тот, что возводит группа NN. Но на практике это возможно, если только заемщик - инвестор, который планирует выкупить, например, целую жилую секцию или этаж. Проводить дорогую и сложную процедуру аккредитации для кредита на покупку одной квартиры не будет ни один банк.

Значит, обычному гражданину приходится избирать из тех предложений, которые уже есть в программе банка. Чаще всего люди стараются приобрести жилье в конкретном районе, оттого что нужна квартира, допустим, ближе к родителям и ищут банк, который мог бы им в этом помочь. Иной вариант - кредитный брокер объясняет клиенту, в какой банчок лучше всего обратиться аккурат в его случае. Кстати, брокеры также проводят аккредитацию застройщиков в банке, и достаточно успешно.

Ибо для банка брокер, с которым сложились доверительные партнерские отношения, шибко важен - в процессе аккредитации новостроек он играет образ "фильтра" и более того помогает компании справить пакет документов. Разумеется, никто не мешает вам обратиться прямо в банк, но об этом - еле-еле==немного ниже. Банки все-таки больше любят "вторичку" Конечно, банки, которые и до кризиса относились к аккредитации объектов-новостроек жутко скрупулезно, стали еще больше осторожны в выборе партнеров на первичном рынке.

Вообще, крупные банки стремятся к тому, чтобы портфель ипотечных кредитов в основном состоял из сделок, совершенных на вторичном рынке. Просто так что число ипотечных продуктов немного сократилось. Для заемщика это в то же время и хорошо, и плохо. Что пойдет в залог? Ипотечный овердрафт на первичном рынке - весьма рискованный, круглым счетом как главное обстоятельство ипотеки - заложенная недвижимость - существует в то время как только на бумаге.

Сумма, уплаченная при подписании договора, учитывается банком как основополагающий взнос. Прекрасно, если застройщики работают по Закону 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Контракт долевого участия между застройщиком и покупателем пая - самый-самый надежный, защищенный законом договор, он непременно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и лишь после этого этого считается заключенным.

Регистрация гарантирует дольщику, что квартирка будет продана ему и только ему. Этакий договор многие банки с удовольствием приняли бы в залог как подтвержденную договором долю в строящемся доме - законную собственность. Но большинство застройщиков до сих пор продают новостройки при помощи "серых" схем, которые совсем не гарантируют дольщику приобретение квартиры. Но банки тоже выставляют щиты, пытаясь обезопасить себя от ненужного риска.

Ни один банчишко не даст ролловер под договор предварительной купли-продажи. Чертовски неохотно принимается в залог вексель - пожалуй, на таковой вариант соглашаются, если фирма сильно уж известная, уважаемая и невпроворот лет работает по городскому заказу. Как правило банки требуют заключения с застройщиком договора соинвестирования или переуступки прав требования. Кредиторы обходят котлованы стороной Нынче покупку жилья "на стадии котлована" без малого никто не кредитует.

Некоторые банки не открывают кредитные линии до тех пор, пока не будут построены все этажи. Учтите, кстати, что если девелоперы готовы реализовать жилье еще на стадии котлована - это неважный признак. Значит, у застройщика мало средств, чтобы даже инициировать работать. И из-за нехватки денег сооружение в всякий миг может быть заморожено.

Приостановление строительства, даже временное, угрожающе для ипотечного заемщика. Сумма под залог квартиры, которая еще не построена и не находится в имущества у заемщика - это по сути дела беззалоговый кредит. Банки это внятно понимают и зачастую мелким шрифтом прописывают в кредитном договоре право затребовать досрочного погашения задолженности! То есть, возможно, вы хоть отбавляй лет будете существовать без новой квартиры, обивая пороги судов.

В такой мере что изучайте репутацию не только застройщика, но и банка, ба договор читайте не только с лупой в руках, но и с юристом по правую руку. Проценты разных стадий Каковы специфика кредитов на покупку строящегося жилья? Впрочем, эта программа была придумана во пора стагнации на рынке и должна была притянуть покупателя и остается, скорее, экзотическим продуктом на рынке. Как правило, банки применяют схему кредитования на приобретение квартиры в новостройке по второй схеме - процентная ставка на этапе строительства выше, чем следом оформления недвижимости заемщиком в собственность.

Банку выгоднее иметь в распоряжении более высокую доходность по кредиту в отрезок времени строительства жилья. Страховка с учетом инфаркта "Первичные заемщики" заурядно покупают страховки жизни и здоровья. Видимо, страховые компании учитывают, что клиент может скончаться от инфаркта во момент связанных с долевым строительством волнений, потому как что большинство страховых компаний не желают страховать риски срыва сроков строительства или сроков прохождения госкомиссии.

Страхование титула собственности при приобретении новостроек не практикуется по понятным причинам. Некоторые страховые компании предлагают страхование финансовых рисков. Стоит ли развлекуха свеч для желающих сэкономить на стоимости квадратного метра, если учитывать расходы на отделку, оформление в собственность, сопутствующие расходы, связанные с повышенными процентными ставками? Оттого что не все измеряется деньгами, и потерянные нервы нередко обходятся чересчур дорого.

Но, несмотря на все опасности, люди все одинаково будут хватать кредиты на строящееся жилье. Деваться некуда, придется совершенствовать законодательство.

Примеры предложений кредитования новостроек

Банк	Название кредита	Вид жилья	Срок кредита	Валюта	Сумма кредита	Процентные ставки	Залог
ВТБ-24	«Новостройки»	квартира	5 – 50 лет	доллары США	от $10 000	Ставка на период строительства – от 11%; основная ставка – от 9%	Приобретаемая недвижимость; залог прав требования по инвестиционному договору
ВТБ-24	«Новостройки»	Квартира	5 – 50 лет	Евро	От 10 000 €	Ставка на период строительства – от 11%; основная ставка – от 9%	Приобретаемая недвижимость; залог прав требования по инвестиционному договору
Райффайзенбанк	«Стандартное предложение»	Квартира или коттедж	1 – 25 лет	Доллары США	$15 000 — 1 000 000	Ставка на период строительства – 13 – 13,5%; основная ставка – 10 – 11,5%	Приобретаемая недвижимость; залог прав требования по инвестиционному договору
Райффайзенбанк	Кредит на покупку квартиры в новостройке «Стандартное предложение»	Квартира	1 – 25 лет	Доллары США	$15 000 — 1 000 000	Ставка на период строительства – 13 – 13,5%; основная ставка – 10 – 11,5%	Приобретаемая недвижимость; залог прав требования по инвестиционному договору
Райффайзенбанк	Кредит на покупку квартиры в новостройке «Специальное предложение»	Квартира	1 – 25 лет	Доллары США	$15 000 — 1 000 000	Ставка на период строительства – 12,5–13%; основная ставка – 9,5 - 11%	Приобретаемая недвижимость; залог прав требования по инвестиционному договору
Райффайзенбанк	Кредит на квартиру или коттедж «Специальное предложение»	Квартира или коттедж	1 – 25 лет	Доллары США	$15 000 — 1 000 000	Ставка на период строительства – 12,5–13%; основная ставка – 9,5 - 11%	Приобретаемая недвижимость; залог прав требования по инвестиционному договору
Банк Жилищного Финансирования	«Новостройка - доллары»	Квартира	10 – 25 лет	Доллары США	$20 000 – 500 000	Ставка на период строительства – 12,–13,75%; основная ставка – 10 – 11,75%	Приобретаемая недвижимость; залог прав требования по инвестиционному договору
Банк Жилищного Финансирования	«УЖУ – новостройка – доллары»	Квартира	10 – 25 лет	Доллары США	$12 000 – 500 000	Ставка на период строительства – 12 –13,75%; основная ставка – 10 – 11,75%	Приобретаемая недвижимость
РосЕвроБанк	«Новая квартира»	Квартира	5 – 40 лет	Доллары США	От $20 000	Ставка на период строительства – 12 –13%; основная ставка – 9,5 – 12%	Приобретаемая недвижимость; залог прав требования по инвестиционному договору